100万人民币，能在曼谷当几条街的房东？

第一站：素坤逸39巷——给日本外派员工的，稳但贵

39巷这条街，你走进去就知道了——全是日文招牌。居酒屋、拉面店、日本超市。这里住着曼谷最稳定的租客群体：日本企业外派员工。

马来看的那栋8层公寓，灰色外立面，楼下有个711。走路到BTS蓬蓬站大概10分钟。一梯四户，40平，一房一卫带阳台。总价折合人民币大概85万。

来，算一笔账：月租18000泰铢，折合人民币3600。年租金4.32万。物业费一年3000块，代管公司抽成5%——2100。空置损失按1个月算——3600。净到手3.45万。净回报4.1%。

你再看看隔壁素坤逸55巷——同样是日本客，55巷的月租能到22000泰铢，但房价也贵一截，总价差不多100万。算下来回报率差不多，反而39巷性价比更高。

这里头有个门道：租客选39巷还是55巷，差别不是房子本身——是步行范围内有没有他常去的居酒屋。日本租客的忠诚度极高。一旦在一个片区住习惯了，轻易不搬。这是马来看中39巷最主要的原因。

第二站：沙吞——金融白领的地盘，租金高，门槛也高

沙吞是曼谷的CBD，银行总部、保险公司、四大会计师事务所全在这儿。走在街上西装革履的人比比皆是。

看了一个盘，就在Chong Nonsi BTS站旁边，走路5分钟。35平一房，全装修带家具。总价120万人民币。月租25000泰铢，折合人民币5000。年租金6万。扣完各种费用，净到手4.8万。净回报4%。

沙吞的租客群体非常明确——月薪6万到10万泰铢的金融白领。这类租客对品质有要求，但付得起租金。而且工作稳定，续租率高。缺点是入场门槛太高了。120万一套，够在素坤逸买一套半。

马来的看法：沙吞适合预算充足的人。预算有限的话，素坤逸性价比更高。

第三站：Rama 9——中国新贵的最爱，但你要小心

Rama 9这几年很火。中国大使馆搬过来之后，中资企业扎堆入驻。街上讲中文的人比讲泰语的还多。超市里有老干妈，餐馆里有麻辣烫。

看了一个盘，离MRT Rama 9站走路7分钟。30平的一房，总价70万。月租12000泰铢，折合人民币2400。年租金2.88万。净回报4.1%。

回报率不差，但马来要提醒你一点：Rama 9的租客群体以中国人为主。中国租客的稳定性不如日本租客。日本外派一待就是三五年，中国白领可能一年就跳槽换城市了。换租客等于空窗期。空窗期等于少收租金。

而且Rama 9近几年新盘供应量很大。未来两三年大量房源入市，租金有下行的压力。如果你看中Rama 9，尽量挑小户型、低总价、走路到地铁不超过8分钟的。大面积和高总价的，在供应洪峰面前最脆弱。

第四站：On Nut——性价比之王，马来自己买了这里

On Nut是BTS素坤逸线的倒数第二站。以前曼谷人觉得这里偏。现在市中心房价涨太疯，本地年轻白领全涌到On Nut租房了。

马来三年前在On Nut买了一套。35平，总价折人民币52万。当时的月租9000泰铢。现在涨到9500泰铢了。折合人民币1900。年租金2.28万。净到手1.8万。净回报3.5%。

你说3.5%不高？确实不如素坤逸和沙吞。但你要考虑一个东西——增值。On Nut三年前的均价是每平米9万泰铢，现在是11.5万。涨了接近30%。为什么涨？因为BTS沿线能开发的地越来越少了，On Nut这个位置已经从"偏远"变成了"近郊"。未来素坤逸线继续往东延伸，On Nut就成了内环。

马来给On Nut的判断：它不是赚租金的盘，它是赚租金+增值的盘。回报率顶多顶多4%，但长期持有的增值空间在当前曼谷各片区里是最被低估的。

第五站：是隆——最贵，也最稳

是隆是曼谷最老牌的CBD。和沙吞隔街相望，但比沙吞多了一份烟火气——白天是西装革履的银行家，晚上是夜市摊贩的烤串香。

看了一个盘，就在BTS Sala Daeng站旁边，走路4分钟。40平一房，总价160万。月租28000泰铢，折合人民币5600。年租金6.72万。净回报4.2%。

是隆最大的优势，说白了就三个字：不愁租。不管你买在哪条巷子里，只要挂出去，三天之内必有人来看。空置率在这个片区几乎不存在。

马来五条街的总账

片区	总价(万)	月租(元)	净回报	适合谁
素坤逸39巷	85	3600	4.1%	求稳、长期持有
沙吞	120	5000	4%	预算充足、看中租客质量
Rama 9	70	2400	4.1%	预算有限但要近地铁
On Nut	52	1900	3.5%+增值	预算低、长期看涨
是隆	160	5600	4.2%	不差钱、只要最稳

马来二十年总结下来，就一条：买曼谷公寓，先选租客群，再选地段。租客谁掏钱，你的回报就有多稳。

100万人民币，在素坤逸和On Nut之间可以配一套半。或者素坤逸一套全款，剩下的钱留着等其他机会。不管怎么配，都比你放在合肥多赚一倍。